天猫国际购物中心怎么开？天猫怎么入驻开店-西格跨境网

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1	注册账号	在天猫国际官网注册账号，并提交相关资料。
2	审核资料	天猫国际团队对提交的资料进行审核。
3	签订合同	审核通过后，与天猫国际签订入驻合同。
4	上传商品信息	在天猫国际后台上传商品信息，包括商品图片、价格、描述等。
5	上架商品	完成商品信息上传后，商品即可上架销售。

三、店铺装修与运营

1. 店铺装修

店铺装修是提升店铺形象、吸引消费者的重要因素。以下是一些建议：

* 品牌风格：店铺装修风格应与品牌形象相符，体现品牌特色。

* 视觉设计：注重视觉设计，使店铺界面简洁、美观、易用。

* 导航清晰：确保店铺导航清晰，方便消费者浏览商品。

2. 运营策略

以下是一些运营策略：

* 新品推广：定期推出新品，吸引消费者关注。

* 促销活动：开展促销活动，提高店铺销量。

* 数据分析：关注店铺数据，了解消费者需求，调整运营策略。

四、售后服务

售后服务是提升消费者满意度、维护品牌形象的关键。以下是一些建议：

* 客服团队：组建专业的客服团队，提供及时、专业的售后服务。

* 物流配送：与可靠的物流公司合作，确保商品及时、安全送达。

* 退换货政策：制定合理的退换货政策，保障消费者权益。

五、总结

开设天猫国际购物中心，需要品牌具备一定的实力和运营能力。通过了解入驻条件、掌握运营策略、提供优质售后服务，相信您的店铺一定能够在天猫国际购物中心取得成功。祝您在跨境电商领域一路顺风！

曾经天猫美妆第一,GMV俩月被对手超越,国货完美日记不香了

文| AI财经社刘雪儿

编|孙静

连续两月GMV落后竞品

天猫彩妆第一渴求线下

北京海淀黄庄不仅是线下教育的圣地，也潜藏着不少美妆品牌店。完美日记北京第一家店就位于欧美汇商场一层，店铺两面墙都是临街的玻璃橱窗，五六个柜台上摆着形色各异的眼影盘、粉底液、口红等彩妆。

听说有“满299减100”的活动，一个女孩问：“怎么这么便宜？我以前都在网上买。”导购解释称，线下活动比较多，5月开业以来人流量一直挺大的，尤其底妆、眼影、刷子卖得很好。

图/视觉中国

作为天猫彩妆的头部国产品牌，完美日记一头扎入线下的重生意。根据官方介绍，截至8月11日已开店160家，其中今年以来新增120家，到年底的目标是200家，2022年要超过600家。

完美日记财大气粗。8月17日，科技媒体The Information报道称，完美日记正在寻找新一轮1亿-2亿美元的融资，成功后估值为40亿美元。而今年3月初，完美日记刚完成1亿美元融资，投后估值约20亿美元。就最新融资传闻，完美日记对AI财经社称“不予回应”。

据银泰百货内部人士透露，完美日记正在和商场沟通大面积铺设专柜，此外毛戈平等彩妆品牌也开始入驻线下商场。除了美妆品牌自己开店，集合多品牌的纯渠道美妆集合店也在撒网，刚拿到融资的KK集团旗下的集合店调色师，在疫情得到控制后的两个月内，抄铺近100家，预计8月底要开满200家。

彩妆品牌Venus Marble创始人陈建邑发现，国产彩妆今年开始发力线下，但由于疫情，各家近几个月才集中发力。“完美日记就是线上彩妆的天花板，他们去年做了30亿元，但线上已经基本饱和。”

完美日记曾是不折不扣的天猫国产彩妆第一品牌。在其2019年第二次参加“双11”时，总成交额便超过MAC等国际品牌，成为首个登顶天猫“双11”彩妆榜的国货品牌。曾有欧莱雅内部人士向AI财经社透露，他们的研究名单中已经剔除了韩国的爱茉莉，而新增了完美日记。

但今年以来完美日记逐渐增长乏力。华创证券的商社组给出数据，在线上销售上，5月，完美日记GMV为2.02亿元，以300万元之差落后于同行花西子；6月，完美日记GMV为1.98亿元，落后花西子3700万元。

AI财经社分别向两家求证这组数据的真实性，双方都没有回应。另一彩妆品牌的创始人则表示，“数据属实”。

线上增长放缓和获客成本抬升，给了网红品牌延伸线下的动力。

化妆品行业管理专家白云虎告诉AI财经社，现在多数社交媒体的流量算法已经从获客转变为投入产出比，原来只算买多少流量，现在要算引流后的实际下单率，“线上消费者饱和，获客成本已经很高，大部分品牌商投1元能获得1.2元、1.5元甚至2元的销售额都是效果好的，顶级的能做到10元。”

这对完美日记影响不小。它主要靠早期流量成本不高时，借新兴渠道起来，增长黑盒Growthbox公号曾统计过完美日记的发家史：14万篇小红书笔记、1.3万场淘宝直播、近万条信息流广告素材，以及成千上万条抖音、B站和快手视频。

一家彩妆品牌创业者苏子夏吐槽完美日记的打法，“MCN机构都被完美养坏了，完美不还价一直买，MCN会觉得彩妆类报价就这么高，直接影响到腰部品牌，现在的采买价是2018年的5倍以上。”他透露，粉丝200万以上稍微能带货的抖音红人报价已涨到50万元以上。

这直接影响到完美日记的毛利水平。据时代周报今年5月报道，完美日记公关部人士表示公司毛利目前低于行业水平，更有报道称单完美日记的营销费用就占到收入的40%-50%。

完美日记对AI财经社的求证尚未回应，苏子夏认可完美毛利行业垫底的说法。据他了解，完美日记的毛利应该不到10%，而他家品牌的渠道店毛利超30%，天猫店毛利达48%-49%，“营销费占收入的30%左右是健康的”。而国际品牌的毛利率一般在70%以上，以完美日记对标的欧莱雅为例，其2019年销售费用占比仅为20.3%。

线下流量成本实际比线上低——这是Noisy beauty创始人麦子的结论。他家的化妆品集合店容纳了以国潮为主的彩妆品牌，及以欧美和日本为主的护肤品牌。“我们匡算过，品牌方做线上大量赔钱，流量成本占到销售额的40%-50%甚至更高，而线下天然喜欢帮品牌方维护自己的价格体系，不希望你降价，因为线下讲究坪效，很注重客单价。”

从更大意义上说，线下寄托着完美日记走出天猫的野心，它决定和无数淘品牌一样选择出走，不甘于只做天猫美妆第一。那么，线下能帮助完美日记迎来第二春吗？

线下突围有多难？

“淘品牌要想走出一片天空，线下相对靠谱，但这条路对单品牌来说不太好走。”投资人肖云这么看。

他认为完美日记开店有两个不利条件：一是彩妆用户的品牌忠诚度不高，主要图好看，而非像护肤品那样注重成分和产生依赖；二是单品牌的SKU较少，两相作用就导致用户在店里没有比较，单店销售额会受影响，投资起来并不划算。

图/视觉中国

五岳资本合伙人钱坤认为，零售行业很多单品牌都没法独立开店，尤其主打预包装产品的品牌。肖云进一步分析称，“玩得转的要么是现制现售、有体验有服务趁新鲜吃的，如喜茶、星巴克及其他餐饮；要么是高客单价的品类，如服装鞋帽等百货，但彩妆在零售的盘子里占比很小，尤其还是一个单品牌，所以独立开店不容易。”

而国际品牌多以专柜为主、单品牌门店为辅，比如欧莱雅集团旗下的巴黎欧莱雅，2017年才走出百货专柜，在华开了三家单品牌店。即使做专柜和单品牌店的线下渠道，步伐也很谨慎，比如欧莱雅旗下的兰蔻入华21年后，终端渠道才272家；注重渠道的雅诗兰黛集团，进入中国27年来门店加专柜才近千家，相当于每年开30多家。

“线下大规模开店本质上不是品牌想要的，而是资本想要的，只是拔苗助长。”在白云虎看来，零售是一个系统，需要靠时间和经营增强竞争力，只靠资本快速拓展几乎没有成功案例，他甚至不看好线上品牌通过单独开店进行的线下转型。

“原因在于基因不同，渠道的经营策略、利润分配模型不同，就会出现价格管控矛盾。”白云虎补充说，“线下的运营成本和难度远高于线上，本质是to B生意，而线上擅长to C经营，从toC到to B更难走。”白云虎下了个甚至有点悲观的论断——线上品牌往线下走，如果用传统经营方式，几乎没有做成的。

苏子夏也认为这更多是烧钱打法，“线下店是建立品牌的最好方式，但能否帮完美日记找到第二条增长曲线，坦白讲我不怎么看好，因为用户要比较（产品），但完美的产品没啥不一样。”

麦子则看好完美日记的调整，“全渠道是品牌的标配打法，天猫是打出声量和速度，但品牌的根还在线下。完美的团队实力、增长速度、融资实力都能撑起线下布局。”

不过麦子也承认，年销售过亿的品牌都开得起线下店，但不一定管得好，“如果不开个三五十家甚至100家，根本覆盖不了成本。”

麦子算了笔账，以200平米的店铺为例，讲究点的装修要100万元，加上押金得150万元，商品备货得六七百万元，房租每月2万-200万不等，加上人工等费用启动资金得小1000万元。他经营的Noisy beauty化妆品集合店平均80-150平米，启动需要几百万元，正常六个月回本。

而完美日记的店铺只卖自家产品，最大的成都店有1000平米。完美日记方面相关负责人告诉AI财经社，其标准门店在100平米左右，会选择年轻用户爱逛的商业体，目前以购物中心为主。

除了高额开店成本外，线下的管理难度也不小。“怎样在松散的状态下保持每天高效工作是最大的挑战”，麦子自己甚至借用当兵时的军事理论，采用“铁三角”管理方式：政委负责统一思想，参谋长来出谋划策，军长则是统一管理协调，保证专人专事，把复杂执行拆成一个个标准化模块。

骨感的现实下，很多新兴国产彩妆选择进入彩妆集合店，而非自己开店。而完美日记财大气粗，自然有能力开店，但开店后的经营管理和效率还是一个大问号。

国产彩妆的护城河在哪里？

既然线下很难成为完美日记再次翻牌的筹码，那么还有其他出路吗？这似乎是国产彩妆品牌共同的疑惑——走出营销制胜的光环，以完美日记为代表的国产彩妆的真正护城河在哪里？

图/视觉中国

完美日记诞生于国产彩妆爆红的2017年。钱坤发现，随后几年短视频在小红书、快手、抖音上爆发，大大降低了彩妆教学门槛；而短视频用户以学生等低龄人群居多，国货产品较便宜，直接将化妆人群从25-40岁拉升到15-40岁，于是2018年整个大盘子比2017年翻了快一倍。

陈建邑还记得最初创业时的涨势：萨德事件影响了中韩贸易，韩妆生意受阻给了国货机遇，他家的大理石眼影2017年8月上线，四个月后GMV超6000万元，2018年6个SKU揽下近3亿元GMV。

这是以往国产彩妆不可想象的。研究化妆品行业多年的白云虎告诉AI财经社，中国本土化妆品品牌发展有三个阶段：1995-2015年，主抓三四线城市的化妆品店的低端渠道，趁用户对市场行情不了解，用渠道营销驱动，定高零售价格，如珀莱雅、卡姿兰、自然堂等品牌。

2015年至今是第二阶段，移动互联网打破了信息不对称，用户购买变得理性，传统渠道优势被削弱，品牌开始以线上做突破，更注重品质感和性价比。

如今，国产彩妆遇到新瓶颈，白云虎将方向指向第三阶段即未来阶段，“中国品牌要想长久不衰，需要两方面突破，第一是产品品质，加大科研投入和原配方创新，第二是打造品牌认知。”他补充说，中国很多本土品牌挺不过第一个生命周期（12-20年），就是因为不注重品牌和品质，而本末倒置看重渠道营销、不合理的性价比等。

白云虎指出，国际品牌的科研投入一般占收入的3%-5%，中国占比较高的品牌如珀莱雅能有2%左右，但收入基数不同，差距也较大，如欧莱雅2019年研发投入高达9.85亿欧元，全球20个研发中心有近4000名研发人员，平均每年申请近500个专利。

完美日记也在发力，今年3月宣布与OEM公司科丝美诗合资建厂，投资7亿元建研发和生产基地，预计2022年投产，未来产值可达20亿元。科丝美诗是全球数一数二的代工厂，与迪奥、欧莱雅、香奈儿等都有合作。

白云虎认为科丝美诗科研有一定竞争力，在产品配方上投入也挺大，但不一定是顶尖，完美日记在当下作此选择，倒也符合这一阶段的发展诉求。

“你今天真好看”App首席配方师Gigi透露，代工厂研发更看重市场潮流，上新速度较快，而品牌方的研发看重品牌调性。配方师小K补充说，代工厂的配方师每天疲于应对客户需求和产品仿样，很难像品牌方配方师一样沉下心打磨最优配方产品。

Gigi和小K分别曾在欧莱雅、强生工作过。他们透露大公司的产品研发周期往往长达两三年，原因之一是测试较齐全。小K告诉AI财经社，跨国公司的研发中心一般分纯配方开发和前端（基础）研究两块，前者针对区域市场消费偏好研究地域配方，这些产品往往需要经历好几个月的稳定性测试、微生物检测、刺激性检测及功效评价，后者重点研究5-10年后可能爆发的前沿科技。

在化妆品领域，护肤品注重成分，功效性更强，对研发要求高，但研发是否同样是彩妆的护城河，对此业内一直颇有争议。

钱坤透露，他没有投彩妆品牌的一个核心原因，是产品层面没有本质差别。他认为在产品区分度不强、品牌选择众多时，渠道价值就会凸显，照此逻辑，他所在机构投了彩妆集合店调色师。

Gigi认为，彩妆领域除了粉底液等底妆产品对研发要求较高外，眼影、腮红、口红等要求不高，更多是潮流取向。“彩妆的侧重是紧跟潮流，一般大公司的产品稳定性没问题，他们更希望是引爆一个热点，说白了核心是市场营销。”小K补充说。

在流程上，消费者也更容易受到营销的影响，同步看，消费者的新需求也会最终反馈到研发端，再由后者设计出符合消费者新需求的产品，比如让配方师选择消费者更青睐的原料，这也是市场上出现很多“成分党”消费者的原因之一。

这意味着，完美日记在线下店之外，后续发力的研发也困难重重。

当然完美日记没有停止折腾，从彩妆延伸到护肤的多品牌策略成为又一条出路。2019年完美日记陆续推出多个护肤产品。今年3月，全新品牌“完子心选”入驻天猫，涵盖护肤、彩妆、美容仪器、个人护理、饰品、美瞳等品类，4月又有传闻说其收购指甲油品牌“小奥汀”。

白云虎不大看好这种延展，“本土品牌做得成功的，基本是在做产品。某个品类做得好，但品牌还没有打透时，延伸到其他品类，消费者可能不会认。”

天猫店显示，完子心选除了王一博代言的面膜月销过万外，其他产品月销集中在一两百。而完美日记店铺里，月销过万的有30件单品。

不可否认的是，作为国产彩妆品牌，完美日记开了社交化营销制胜的先河，为国产彩妆杀出一条血路，但在爆红和增速瓶颈后，无论是线下铺渠道、建厂做研发，还是多品牌策略，寻找第二春都成为新的难题。

在资本助推后，如何保持品牌初心，走出中国本土品牌的生命周期魔咒，也是时间赋予完美日记的答卷。

（应采访对象要求，苏子夏、肖云为化名）

新商业:商业地产+零售商业到底该怎么运作

在流行跨界混搭的今天，商业地产和零售商业迎来新变革的时期，各路商业精英都在讨论一个新的概念：“新商业”，不管是互联网电商大亨，或是实体零售连锁，还是商业地产大佬，都在应对由信息科技应用带来的商业环境变化，“新商业”的概念在资本市场业、资产管理界、营销界、文创圈和创业界成为了时下最热议的话题之一。

“新商业”文明就是信息时代的商业文明，是随着信息技术的发展、影响而兴起的新的商业文明。新商业文明下的商业模式是面向消费者的以柔性化制造、个性化营销、社会化物流为支柱的“大规模个性化定制”。

2016年美国的黑色星期五“黑五”(感恩节后的一天)，JC Penny

透过多频道的推广，包括网页展示，电视广告，线上视频，电邮，文宣，社交媒体，App

等方式!在新商业趋势下，线上线下的融合，信息和体验的传达，商家与客户的互动，新的商业规则都成为未来商业突破的研究方向。

早在2010年前后，就有同业精英开始进行应对“新商业”的“诺亚方舟计划”，我们也在5年前就开始了“商业4.0”的研究。万物联网的时代来临，新的体验技术和人工智能将在未来5年颠覆目前的商业经营方式。商业4.0是物网融合时代的新模式，我们研究对人们影响的不只是局限于五感(视、听、嗅、味、触)范围，在功能与结构的需求满足之余需要充实到情感(右脑+商业)的满足。我们研究的课题很多，不只有新环境下的商业模式创新，更涉及到未来的商业应用技术。在这里，我准备结合当下，对“新商业”涉及到几个环节进行简单的分享。

商业地产的吸金大法

中国最早开发的商业购物中心是上海恒隆广场与港汇恒隆广场，我1993年放下美国自己的企业，回到中国就是负责开发的这两个项目。在最近连续三年里，恒隆和港汇分别取得了国内购物中心租金收入坪效最高和租金单价最高的业绩。恒隆广场坪效年均超过人民币120元/天/

，作为一个海外上市公司项目，在国际投资者的角度来看，这也是中国商业地产行业里的一个标杆。

恒隆集团在香港的商业地产，主要集中在香港铜锣湾，那是寸土十金地方，但是在规划港汇广场时候，我们设计了很大的中庭，公共面积占了45%左右。在九十年代初做前期规划的时候，我们已经前瞻性地看到未来中庭多样性营销运用与运营推广活动。今天实体店面对大链接时代电商的冲击，需要有足够体量的中庭做不同的推广活动，这是一些成功商业地产的基因。

当时也有不同的声音质疑港汇广场的公共面积过大并且没收入。“为什么投入这么多钱做中庭?”，但是开业后多年营运数据事实证明，每一次做活动收取的租金，远远超过店面的租金。所有的东西都是要有一些思维突破，尤其在大链接的时代，万众创新。

但在90年代中国购物中心刚起步阶段，我们结合购物中心比较成熟的国际经验，在港汇广场的规划设计中创新性创造了中国第一个多厅影院，同时因为购物中心的体量非常大，需要有消防防火分区，所以被消防局从中间一刀切出13米的消防通道，当时我们思考的就是怎么让冷清的消防通道变活。如果各位去过港汇广场，大家注意到的，或者觉得不错的，就是当时创新的休闲美食步行街。

前期定位在任何时代都是非常地重要，从资产管理的角度，为什么当时在经过亚洲金融风暴时候，我们还可以去思考做一个奢侈品的购物中心?购物中心的定位必须要着眼于未来趋势，而不是仅仅盯住眼前的消费市场，如果按照90年代末的消费水平，中国当时还不足以支撑顶级奢侈品牌的消费市场，但是考虑到中国过去三十年的2位数的经济增长和人均收入的提升，所以我们做了一些非常大胆的业态重整、调整，到做全中国最顶级的奢侈品购物中心。如果看恒隆公司年报，2015年租金收益是港币41.94亿，这是一个非常健康稳定现金流，这也是商业地产非常迷人之处，它是不断有序而来的收入。

商业地产的实质是资产管理

“NOI” Net Operating Income，与Cap

Rate资本化率，是资产管理最重要的两个指标，也就是怎么样去用一些合理管理，怎么样去做更好地运营与招商，去增加收入和减少开支，只有在这种情况之下，你的NOI才会增加，资本化率降低，资产就会往上增值。

在信和集团负责资产管理的时候，做的几个项目都是防御性措施，主要是商场改造与增值。在任何时间段都需要对整个当地市场的了解，在竞争者的新商场还没建完前的前一两年，信和已经启动防御性的整改业态提升。在资产增值过程之中，把一些使用率非常低的商业类别整改而去增加商业零售租赁面积。同时也提升不同的业态。尤其大链接的时代，商场更新与提升，更需要在不同的阶段做不同防御性的一些调整。

商业地产投资都有一个退出的过程，2007年时我负责香港第一个私人上市的房地产信托REIT，泓富房地产信托并对长江集团的七个物业整体收购。商业地产是有出路的，但是出路是统一经营，统一管理，整体打包出售。房地产信托就是对一些开发商物业在成熟阶段的时候将它证券化。

目前在中国还没有真正意义对一般公众市场开放的REIT，还没有真正开放到一般股民也可以投资的房地产信托。从趋势来看，我认为这个也是中国必须要走下一步，可以释放出很多重资产为轻资产管理。

当然在资产管理，其中一个重点就是怎么节能，同时也包括调整业态、形象，这都是资产管理必须要做的事情。不管信和集团也好，恒隆集团也好，泓富房地产信托也好，基本上都有很好的资产管理，运营管理，才可以不断地每一年NOI的提升，或者是收益提升。

讲一下大链接时代的融资的案例，因为做商业地产是没有办法借高利息融资，因为借贷一般两年或者三年就到期了，项目根本来不及完成。开发商因为借的利息成本高，如果是以股权抵押，最终会被借钱的公司把项目公司的股权接手了，做商业地产投资和借贷的时候，要想清楚项目的杠杆比例多少，利息是多少，合理吗

正确的退出方案，大家都在讲李嘉诚又跑了，其实从一个做生意的商人来讲，当你的物业到了一个顶点或成熟的时候，它认为物业的价值已经到了，整体退出是一个合理的方案。最近陆家嘴的世纪广场接手的是ARA(专门做基金跟房地产信托管理的公司)。因为ARA长江集团也有股权，所以最终还是会由原团队继续负责管理这个项目。

电子商务工具化

目前电子商务弥补了一些三四五线的业态不足或产品不足，所以电子商务会在中国比较普及。不过在美国，电子商务占的比例还是蛮低的。不管电子商务怎么发达，现在到2025年，中国还会有七千家购物中心在开在建。目前电子商务买的东西很多是服装，运动类或者鞋类的东西为主。其实说到互联网，我一直认为web是一个工具，工具的意思你怎么利用互联网来结合你的客户在来你们的购物中心之前，对你的场地及产品已经有一个基础的认识，所以到了实体店的时候，经过自己摸、看、试再决定去买，Web的使用还是非常重要，而且已经越来越普及。

中国网络交易额，移动端已经占了很高的比例，现在移动这么发达，中国手机网民现在已经占到了88.9%。现在移动支付“支付宝”占了几乎整个市场绝对数，我相信每个人都会有支付宝、微信，不管你现在付电话费，还是付其它费用，也已经非常的普及。我有一次忘了带皮夹子，我吃完饭以后傻在那里，后来外婆家餐厅的服务领班看到我，我说怎么办，他说你有微信吗，我说微信有，那你赶快到大众点评点一下，买一张餐厅的券就可以用了。我马上在微信上面买了一张餐厅的券，但是他说不能找我钱，我说没有关系，领班将剩下的钱拿了五六瓶子可乐给我带走。

中国一到黄金周就到处旅游了，你可以看到支付宝在黄金周的时候花钱最多的是韩国去了，可能韩国还是女孩子去买化妆品多，泰国第二，香港第三。美国移动支付的交易量，苹果Apple

Pay也越来越普及，幅度上升非常快。在美国的电子商务大概占零售的13%左右，不管是Amazon亚马逊也好，EBay

易贝也好，Walmart沃尔玛也好，所有这些电子商务的客户也是越来越多了。单单美国各大零售商在Cyber Monday

“剁手星期一”(黑五之后地星期一)，的个个商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys“R”US,

Walmart等地网页与社交网站的广告都在抢圣诞节前购物的客户

总的来讲，电子商务的规模会增大，但是还是占整个零售的比例还是小。实体的商业，实体的零售是不可能因为电商的冲击而消失了。双十一经过五年，在2014年成长了1000倍，到了2015年到了912亿，2016年1207亿。当然，今年双11加大了很多娱乐的元素，晚会、互动等等。其实你不管他们是电子商务，双11还是在淘宝做什么，最终还是要落地与人发生互动。反过来说，如果你把所有的实体店同一天做同样的事情，集中打折与让利，这个销售额也会是非常巨大的。

大数据改变生活

今年美国大选是大家非常关注，这次大选让所有专家跌破眼镜，包括主流媒体，这里面有很多的隐性条件，很多客户不在主流媒体接受采访，为什么会有那么大的误差?之前超过百分之七八十的预测是希拉里赢，结果最后是特朗普赢。可以看到特朗普在Facebook脸书也好，在Twitter推特也好，它的粉丝是很多。

另外一个我想点到的，特朗普花了500万美金分析美国投票公民的大数据，大数据我们听到很多，但接连到商业地产分析客户的时候，也是一样的概念。因为有了精准的分析，所以Trump的广告投放时，对什么州的什么乡什么县等小地方，什么人群就变成越来越针对性，这次大数据分析对于特朗普投票选民影响有一定的帮助，最终胜选的乡县地图明确证明此举。当然社交媒体本身传的信息会远远比主体媒体类别多很多，这也是这次影响票投的原因。所以我想说的一句话就是，今天已经用大数据全面发力的时代，很多时候我们还在做问卷，还是用千人的问卷去分析，来决定项目上亿投资与定位的时候，会有一定的误区，也许问下来多数人很喜欢喝咖啡，吃西餐，但等你招商引进咖啡与西餐厅的时候，你发现怎么西餐厅没什么人

中国目前也有一些结合电信公司数据的大数据分析公司，他们根据你使用手机的时候，可以很清晰地分析出某个商场的一公里的距离是什么人群，三公里是什么人群，家庭情况是什么。全部都可以通过这些数据找到更精准的定位，有了这些资料，你的业态才知道怎么修改与调整。有这些资料才知道是不是需要增加儿童的业态，做的活动是不是家庭的活动等等。在这方面，我相信这次我用美国总统选举利用大数据的例子来加强大家对大数据的认知跟我们未来做调研的时候可以帮助到各位。

线上线下融合

目前常常看到的都是百货公司死亡名单，有时候我要从另外一个角度看，看看电商死亡名单，它也是有成本的，快递也是成本，天猫也要扣点的，人工需要钱，推广需要钱，税要支付，仓储也是钱，所以电商并不是不要钱的。

实体零售商如何应对，他们也会联合起来做一些促销活动，购物节等活动。电商也在找实体店，亚马在纽约34街上开了一家，它现在还要开更便利的实体店，准备在路边提货，第一个便利实体店会在西雅图总部附近开始。所以电商在找实体，实体也要介入电商，不过我一直说互联网是一个工具，重点是我们如何去使用

小米也在开实体店，小米2017年预计开200到300家。小米号称他们的坪效是一般零售业态的20倍，因为单价很高，所以一天如果可以卖上百个手机的话，租个200平方米，平均一个手机几千块，它的坪效就很高。这是一个趋势。

另外一个讲到存量，有位朋友收购了一个老厂房，请了国际的设计师，把很旧的厂房改成一个多功能的办公楼，同时多功能厅不断地做不同的活动，拍电影也好，拍MV也好，或者是时装发布会也好，这些老厂房的改造取决于你怎么运营。尤其目前文化艺术娱乐的有机结合，在这个大链接时代的存量地产，我们怎么运用这些有创新想法的改造使其价值最大化。

“新商业”应对变化

年到跨千禧年的时候，港汇前面有一个很大的楼梯平台，就在这个楼梯上面去做了千禧年的活动，当时是几十万人把那边堵得满满!未来楼梯大平台会拆掉，拆掉以后有几个好处，增加了一些租赁面积，包括那些客户可以更直接地从地面就进来。可是当时我们在做这个楼梯大平台的时候，思维是能够把二楼跟一楼的租金通过这个楼梯大平台把人引入，所以二楼的租金跟一楼的租金几乎持平，这也是从商业当时前期我们规划的一些思维。改造之后徐家汇将打造上海文化艺术展览的聚集地了。

我的老东家恒隆集团推动了“EST”计划,

Experience体验, Service服务, Technology技术,

在目前这么成功的上海购物中心，恒隆还在不断地做提升，这个就是一个成功的重要基因。根据恒隆的年报可以看到集团准备花13个亿去改上海恒隆广场跟港汇恒隆广场。上海恒隆广场通过对局部面积进行调整，租赁面积会扩大，尤其把地下室全部改建。恒隆引入新的“EST”改进，将会迎来新的格局，我看好未来改造好了以后租金会往上走，

商业环境时刻都在变化，而适应变化的是具有丰富经验和善于经营的人。我很高兴每次参加“CCIM”国际注册商业地产投资师和“CPM”国际注册资产管理师的活动，我本身也是CCIM，也是CPM，所以我一直认为一个项目成功运营最终还是人，怎么建立一个好团队，招到好的有专业培训过的人员一起来工作，是非常重要的。有经验丰富的管理团队其实也是资产保值增值的主要发动机。

结语

“新商业”是商业文明的时代延续，新的科技和新的商业模式，归根到底都是为了新的生活方式服务的。80后、90后有一个别称，叫“二次元”世代，于过去的做法不同，我们提出，大链接时代商业地产将是主题化的体验商业体。从营销的角度，不管是视觉、听觉、感觉，需要感官刺激的营销，更需要在内容上进行文化的营销，未来的商业不再是功能主义的刚需满足，未来将是文化知觉的商业世代，需要感官实现文化营销。在大连接的时代，大数据分析，精准定位，人工智能服务，虚拟现实体验，都将成为新的营销手段。“新商业”需要在站高一线的前瞻角度，做好策划定位与商业管理，与时俱进地实现项目价值最大化。